Wolfgang Kil Architekturkritiker und Publizist

Halle/S. Bahnhofsviertel 2007, Foto: W. Kil


Bleiberecht zum Höchstgebot?

Am Anfang war der Leerstand. Vor geschlossenen Fabriken, aufgelassenen Militärarealen oder zugenagelten Bahnhöfen konnte man noch tapfer die Augen verschließen. Ein jahrelang verrammeltes Kaufhaus oder das einst glamouröse, heute verrottende Premierenkino im Herzen der Innenstadt waren schon schwerer zu ignorieren. Eine Million leere Wohnungen in Ostdeutschland endlich gaben Anlass für Alarm: Technologischer plus demografischer Wandel zwingen die Gesellschaft, sich neu zu sortieren. Auch Disparitäten verteilen sich neu: Städte schrumpfen, Regionen entleeren sich. Für davon betroffene Wohnungsunternehmen ging es ums blanke Überleben. Ab jetzt war von Leerstandskrise die Rede. Krise kann Panik erzeugen, doch auch zu Neuem Denken ermutigen – getreu Karl Gansers optimistischer Drohung, dass es jemandem nur erst so richtig schlecht gehen müsse, dann sei er auch bereit, ausgetretene Pfade zu verlassen.[1]

„Räume für ein nicht entfremdetes Leben“ (Boris Sieverts)
In ihrer Anfangsphase verbreitete die Schrumpfungsdebatte vor allem Furcht und Schrecken, aber sie weckte auch manch hochgestimmte Erwartung. „Warum in den nicht mehr systemisch integrierten Räumen … nicht neuen Sinn entdecken, Lebensqualität und Abenteuer?“[2] fragte etwa die Berliner Planungshistorikerin Simone Hain, und in den verlotterten städtischen Randlagen zwischen Rhein und Ruhr begann Boris Sieverts seine Wanderungen mit „den Neugierigen und Tatendurstigen, die Zonen mit utopischem Potenzial suchen für soziale und gestalterische Experimente im Sichtschatten unserer kontrollierten Welt. Wo Lebensräume durch Gebrauch und nicht durch Eigentum definiert werden. In diesem Sinn sind sie Raum für ein nicht entfremdetes Leben.“[3] Sogar der Kulturkreis der deutschen Wirtschaft im BDI ließ das Innovationspotenzial entspannter, weil aus der Nachfrage entlassener Areale untersuchen, wo „Bodenwerte und Regelungsdichte niedriger sein können als in hochverdichteten Räumen. Wo also Freiräume und Milieus entstehen können, die die Risikobereitschaft für das ideologiefreie Aufgreifen von Tabuthemen erlauben (z.B. Müllverarbeitung, Hanfanbau, Verschenken von Land etc.) und die attraktiv sind für Menschen mit alternativen Lebensentwürfen.“[4]

Von solchen Träumen und Visionen ermutigt, machten sich Scouts und Sondeure auf, um in schrumpfenden Städten und Regionen den vielen leeren Häusern und Brachflächen mit kulturellen und sozialen Projekten neuen Nutzen abzugewinnen. Genau jene Problemorte hatten es ihnen angetan, die Planern und Verwaltern auf der Seele lagen. Dafür ernteten sie Dankbarkeit, und es dauerte auch gar nicht lange, da wurde ihnen ein Etikett verliehen, das nur ehrenvoll gemeint sein konnte: Raumpioniere. Ein wirklich trefflicher Titel! Denn um was es ihnen ging, war ja RAUM. Genauer, noch einmal mit Boris Sieverts, „Raum für ein weniger entfremdetes Leben“.

Inzwischen, ein reichliches Jahrzehnt später, klingt alles deutlich anders. In ostdeutschen Großstädten werden bisherige Problemviertel plötzlich zu überraschenden Aufsteigern in den Immobiliencharts: „Die Werkzeuge Zwischennutzung sowie künstlerische Aktionen zur Imageverbesserung waren erfolgreich. Leerstehende Häuserblocks wurden gekauft, saniert und sind inzwischen wieder vermietet. Zum Teil entwickelt sich der Wohnungsmarkt so gut, dass die kreativen Newcomer kaum noch Räume für ihre Nutzungen finden.“[5] In solchen Berichten schwingt Erleichterung mit, sogar ein bisschen Selbstzufriedenheit. Die Regeln des Immobilienmarktes scheinen wieder zu greifen. Ist die Krise tatsächlich gebannt?

Ein anschauliches Beispiel für den durchaus zwiespältigen Wandel der Verhältnisse kann der Postkult e.V. in Halle liefern, ein 2007 von Studenten gegründeter Verein für Jugend- und Sozialprojekte, der ursprünglich kreuz und quer durch die Saalestadt vagabundierte. Im Rahmen der IBA Stadtumbau 2010 kamen sie erstmals auch in den Stadtteil Glaucha. Weil das benachteiligte Quartier sich für ihre Aktivitäten besonders aufgeschlossen zeigte, nisteten sie sich in zwei leeren Läden ein und nahmen Kontakt zu den Nachbarn auf. Das Nomadendasein verbraucht viel Kraft, sie wollten endlich eine feste Bleibe. Als erstes zauberten sie aus einem Ruinengrundstück einen „Nachbarschaftsgarten“. Auf der Parzelle dahinter vergammelte ein kleiner Gewerbehof. Von solcher „Leerstandsvielfalt“ hatten sie geträumt. Doch während ihre Gärtnerei auf der Ruinenbrache vom Eigentümer großzügig geduldet wurde, hieß beim Gewerbehof die Bedingung ganz klar: Kaufen!

Für das Projekt „Jugend belebt Leerstand“ hat Alexander Hempel, ein Mitbegründer des Vereins, recht anschaulich die „inneren Hürden“ beschrieben, die vor Eintritt in die Welt des Grundbesitzes zu überwinden waren: „Beim Nachbarschaftsgarten war der Verein noch nicht reif genug. Wir hatten wohl zu viel Respekt vor Immobilieneigentum.“ Beim zweiten Anlauf, als sie sich für den Kauf ihres Gewerbehofes bewarben, half ihnen (neben einer moderaten Kaufsumme, die durch Mikrokredite aufzubringen war) ein Kunstgriff zur Selbstermutigung: Sie nahmen sich vor, den Rollentausch – vom Nutzer zum Besitzer – als ein „Projekt zur Stärkung der Vereinsidentität“ zu begreifen. Von Anfang an war klar, welch heikler Drahtseilakt ihnen bevorstand: „Das Grundstück darf niemals zum Selbstzweck werden. Es muss immer Rahmen für unsere Aktivitäten, also ein Mittel für unsere eigentlichen Zwecke sein.“ Und dann die Konsequenz: „Auf das Prädikat ‚Leerstandsnutzer‘ müssen wir nun wohl verzichten.“[6]

Solche Probleme einer neuen Sesshaftigkeit wollten die Gründer des Leipziger Vereins HausHalten e.V. von vornherein vermeiden. Ziel ihrer Initiative war es ursprünglich, für von Verfall bedrohte, aber stadträumlich wichtige „Wächterhäuser“ Vereine und Akteure der Kreativwirtschaft zu finden, die zu den reinen Betriebskosten die gefährdeten Objekte nutzen. Die Vereinbarungen zwischen den Eigentümern der leeren Häuser und den zur Mindestpflege bereiten Zwischennutzern sollten einen unklaren Zustand überbrücken. „Wächterhäuser“ waren also per definitionem auf Zeit angelegt. Es ging einzig darum, den Verlust der betreffenden Gebäude zu verhindern.

Auch den Leipziger „Hauswächtern“ ist die neue Lage nicht entgangen, weshalb sie neuerdings betonen, dass es auch anders geht: Hier und da würde ein Haus von seiner Nutzergruppe übernommen, in einem Fall hätten exmittierte Zwischennutzer sogar als Verein sich ein Haus an anderer Stelle gekauft. Die veränderte Strategie lautet: „Von der Sicherung der einzelnen Immobilie hin zum Erhalt der gewonnenen Freiräume“, was bedeutet, „die ursprünglichen Zwischennutzer der Wächterhäuser langfristig an ‚ihre‘ Immobilie zu binden, Verträge zu verlängern oder eventuell sogar den Erwerb eines Hauses zu unterstützen.“ Waren Hauswächter bislang mutige Streiter in einem riskanten Prozess mit durchaus offenem Ausgang, so porträtiert man sie neuerdings als „Pioniere, die angekommen sind“.[7]

Ankommen, um zu bleiben – wenn dies nun zum erklärten Ziel sogar der Wächterhäuser wird, dürfte das diverse Zwischennutzer-Initiativen vor grundsätzliche Probleme stellen: Wie oft sind es Studenten, Künstler und anderes unstetes Volk, die sich voller Elan dem improvisierenden Leben verschreiben. Sie sind auf der Suche nach Erfahrungen tausenderlei Art – bloß nicht erpicht auf Kredit-, Grundbuch- oder Abschreibungsfragen. Und es empfiehlt sich, genau hinzuhören: Sobald es ums Ankommen geht, ist von Räumen keine Rede mehr. Ab jetzt geht es um Immobilien. So können etwa beim Nachfolgemodell des „Wächterhauses“ – das jetzt „AusBauHaus“ heißt – bleibewillige Bewohner „‘ihr‘ Haus nach eigenen Vorstellungen umbauen und haben ein langfristig günstiges Mietverhältnis“[8]. Aus den vormaligen Zwischennutzern sind jetzt Selbsthilfemieter geworden. Der alte (oder neue) Eigentümer darf wieder mit regelmäßigen Einnahmen und, dank der investierten Muskelhypothek seiner Mieter, sogar mit einer Wertsteigerung seiner Immobilie rechnen. „Man kann den Erfolg einer Zwischennutzung auch an der Bodenpreissteigerung erkennen“, so die nüchterne Analyse von Matthias Bürgin vom Schweizer Büro Metis. Bei ihnen in Basel habe dieser Wertzuwachs leider gegen 400 Prozent betragen, wovon nicht ihr Verein, sondern die Eigentümer profitierten. „Da fühle ich mich als Zwischennutzer manchmal ganz schön ausgenutzt.“[9]

Schafe im Wolfspelz?
Für den ganzen hier beschriebenen Prozess lässt sich ein symbolisches Datum nennen – der 3. Oktober 2012. Da erhielt eines der bundesweit bekanntesten Zwischennutzer-Projekte, die vielseitige und vor allem kommerziell erfolgreiche Kulturinitiative „Kater Holzig“ vom Berliner Senat den Zuschlag für ein heftig umkämpftes Uferstück an der Spree. Flankiert von einer Schweizer Stiftung, stachen die umtriebigen Clubunternehmer alle übrigen Mitbieter aus. Nun können sie, geschützt durch einen Erbpachtvertrag, 18.000 Quadratmeter feinste Berliner Wasserlage nach eigenen, unkonventionellen Vorstellungen auf Dauer entwickeln. Was von Vielen als endlicher Durchbruch für alternative Stadtentwicklungskonzepte gefeiert wurde, bedarf aber wenigstens eines relativierenden Einwurfs: Hier ist nicht etwa eine einsichtige Verwaltung auf einen nutzerfreundlichen Vermarktungskurs umgeschwenkt. Des ewigen Herumwanderns müde, hatten die Leute vom „Kater Holzig“ sich ein Bleiberecht erkauft – schlicht zum Höchstgebot.

Um gegen die Konkurrenz der Investoren auf Augenhöhe bestehen zu können, mussten sie sich selber in solche verwandeln. Treten sie nun also als Schafe im Wolfspelz an? Es wird spannend sein zu beobachten, was die teuer errungene Sesshaftigkeit für die „alternativen“ Pläne der nunmehrigen Genossenschaft Holzmarkt e.G. bedeutet.

Auch bei HausHalten e.V. dürften sie ins Grübeln gekommen sein. Die Vereinsgründer rechneten bei ihrem Modell mit einem Zwischennutzungs-Zeitraum von fünf Jahren. Doch kaum begannen bei den ersten Häusern sich erneut Rentierlichkeiten abzuzeichnen, waren die üblichen Interessenten zu Stelle: „Nun müssen alle Nutzer aus dem Wächterhaus N.N. ausziehen“, berichtete die lokale Presse im Sommer 2012, weil eine „Holding als Eigentümer plant, in dem Doppelhaus 16 Eigentumswohnungen und drei Gewerbeeinheiten unterzubringen.“[11] Auch wenn der Reporter der Leipziger Volkszeitung in den geschilderten Vorgängen „keinerlei Bezüge zur Gentrifizierung“ erkennen wollte – praxiserfahrene Akteure geben sich da keinen Illusionen hin: Entgegen allen Erwartungen bleiben selbst schrumpfende Städte nicht von Verdrängungsprozessen verschont. Aber sollen sie auf ihre eigenen Leistungen dabei nicht doch pochen dürfen? „Man müsste die Zwischennutzer als Standortaufwerter an der Wertsteigerung teilhaben lassen“, so ein Vorschlag von Alexander Hempel aus Halle, und Juliana Pantzer von HausHalten forderte aus ihrer reichen Vereinserfahrung, „noch viel stärker die Sozialrendite der Projekte zu berücksichtigen, um ihren echten Wert zu erfassen.“[12] Nur … zählt Sozialrendite nicht eher zu den „gefühlten Werten“?

Ob vakante Räume nur als Zwischen- oder auch als Endstationen zu betrachten sind, daran scheiden sich die Diskursgeister. „Verrennen Sie sich nicht in Permanenz!“ Mit diesem Rat der Berkeley-Professorin Margaret Crawford haben sich die Vordenker von Urban Catalyst gegen allzu euphorische Erwartungen gewappnet. In ihrer rasch zum Standardwerk avancierten Beispielsammlung[13] wird der Begriff Zwischennutzung grundsätzlich wörtlich genommen: In der Vorsilbe Zwischen- sehen sie die Endlichkeit jeder dieser Unternehmungen unabänderlich gegeben. Solch rationale Betrachtung schärft den Blick für die Potenziale eines urbanen Raumverhaltens, das sie „Stadtnutzung auf Probe“ nennen. Und es hilft offenbar auch, das so häufige Scheitern hochfliegender Träume kühl zu verkraften.

In Bremen sieht man das anders. Den Aktivisten der dortigen „ZwischenZeitZentrale“ geht es nicht nur um vorübergehende Außerkraftsetzung von Regeln, sondern um nachhaltig geänderte Verhältnisse, weshalb sie, anstatt von Zwischennutzung, auch lieber von Second Hand Spacesiv sprechen. „Schon mal gebrauchte Räume“ sollen, anstelle der befristeten Freuden des Lückenfüllers, echten Funktionswandel ermöglichen: Durch das Recyceln von Orten sollen am Ende gänzlich neue Orte entstehen.

Zwischen diesen zwei Positionen ist letztlich die Kernfrage aller temporären Aneignungen zu stellen: Um wen oder was dreht sich die Zwischennutzungsdebatte eigentlich? „Steht der Nutzen für das direkte Umfeld im Vordergrund, oder der Wunsch nach Selbstverwirklichung?“[14] Geht es um einen vorübergehend aus dem Takt geratenen Grundstücksmarkt, oder um die Zwischennutzer als aktive und sich deutlich artikulierende Interessengruppe einer Gesellschaft im Wandel?

Damit die Frage nicht gleich in ein idealistisches Abseits rutscht, sei noch einmal an die Anfänge der Stadtumbaudebatten nach der Jahrtausendwende erinnert: Waren damals die Hoffnungen nicht auch auf das Entdecken neuer Chancen gerichtet? Lautete das Ziel wirklich nie anders als Rückkehr zum Status quo? Sollten nicht Zwischennutzer oder Raumpioniere mit ihrem kreativen wie selbstausbeutenden Engagement in den vielfach ratlosen und verwaltungstechnisch festgefahrenen Städten die Verhältnisse wieder in Bewegung, womöglich gar ein wenig zum Tanzen bringen?

„Vom Raumkonsumenten zum Raumproduzenten“ (Klaus Overmeyer)
„Die Zwischennutzung frisst ihre Kinder“ – so sarkastisch umschreibt Robert Huber vom Berliner Verein zukunftsgeraeusche e.V. den Vorgang, dass gerade erfolgreiche Modelle immer irgendwann Eigendynamiken entwickeln, die die Ursprungsidee aus der Spur bringen, gar konterkarieren können. Für Zwischennutzer gelte das Verhängnis, dass Eigentum sich auf Dauer nicht im Status fröhlicher Improvisation wahren und betreiben lasse. Die also früher oder später unvermeidlich werdende Professionalisierung der Akteure läuft dem anarchisch-kreativen Potenzial der „geschenkten Räume“ von der Sache her zuwider.

Aber lassen sich gegen solch deprimierende Kompromisse gar keine Schutzvorkehrungen treffen? Die Freude über die „geschenkten Räume“ galt doch nicht dem reinen Spaßvergnügen verwöhnter Großstadtkinder. An diese Räume wurden doch ernsthafte Erwartungen gestellt! Nach Klaus Overmeyer waren (und bleiben) sie eben keine temporären Spielwiesen, sondern „Nährboden für experimentelle Arbeits- und Wohnformen, alternative Ökonomien oder die Erfindung neuer kultureller Szenen. Werte, die unter herkömmlichen immobilienwirtschaftlichen Bedingungen nur schwer entstehen, auf die Städte künftig aber dringend angewiesen sind.“[15]

Was jetzt allenthalben als Rückkehr in vermeintliche Normalzustände begrüßt, mitunter geradezu gefeiert wird, bedeutet für die betroffenen Stadtquartiere eben nicht nur die lange erwartete Aktivierung privater Sanierungsanstrengungen. Der alte Status quo stellt auch eine effektive Verarmung dar: Den Städten gehen mühselig errungene, aber notwendige Freiräume, und damit Entwicklungs- und Entscheidungsspielräume wieder verloren. Und mit den Räumen verschwindet am Ende auch der frische Geist von Improvisation und Experiment. „Die Bedingungen von Transformationsräumen entsprechen in der Regel nicht den Standards der Immobilienvermarktung...“, schreibt Overmeyer richtig, was aber umgekehrt bedeutet: Die Rückverwandlung eines vorübergehenden Freiraums in ein erneutes Vermarktungsobjekt erfordert schlicht andere Nutzer. Oder es bleibt nichts anderes übrig, als den hartnäckig ausharrenden Zwischennutzern ein ganzes Arsenal an Einschränkungen aufzuerlegen, bis noch der letzte Funken anarchischer Kreativität erlischt.

Wer sich zu diesem traurigen Szenario kein Bild machen kann, der schaue nur auf Prenzlauer Berg, den legendären Berliner Stadtbezirk, der von weither zugereisten Wohlstandskindern regelrecht überschwemmt wurde, „fasziniert vom Geruch der Revolution in gerade noch bewohnbaren Ruinen, vom Zwang zur Improvisation in Häusern, die kein Telefon hatten und nur Ofenheizung.“ Dann hat die Sache „ihren üblichen Verlauf genommen: Die jungen Wilden wurden ruhiger, bekamen Jobs und Kinder und wollten Eigentum. Jetzt leben sie ähnlich wie ihre Eltern. […] Ihre Kinder nennen sie Paul und Paula, Conrad und Jacob, Marie und Mathilda. Alternativ zu sein heißt hier mittlerweile, zu seiner Bürgerlichkeit zu stehen.“[16] Die bunte Clubszene wurde wegen Ruhestörung auf Räumung verklagt, Bars und Kneipen schließen jetzt oft schon vor Mitternacht. Denn sie gehen früh zu Bett, diese „Totengräber all der Dinge, deretwegen sie angeblich kamen“.[17]


Veröffentlicht in: Informationen zur Raumentwicklung, BBSR Bonn, Heft 2/2014


Anmerkungen
[1] Ein Diktum, dem sich sogar das Bundesbauministerium, mit Blick auf die IBA Lausitz, anschloss: „Der hohe Leidensdruck in der Region führt zu einer hohen Risikobereitschaft und stellt eine Bedingung für innovative Gestaltungsansätze dar.“ BMVBS (Hrsg.): Die Zukunft Internationaler Bauausstellungen. Internationale Fallstudien und ein Monitoringkonzept. Berlin 2011, S. 59
[2] Zit. nach Wolfgang Kil: Luxus der Leere. Vom schwierigen Rückzug aus der Wachstumswelt. Wuppertal 2004, S. 156
[3] Boris Sieverts: Vom Reichtum des Informellen. In: Deutsche Bauzeitung Nr. 7/2003, S. 55
[4] Inken Baller, Heinz Nagler: Ausblick. In: Neue Medien – Der Raum und die Grenzen. Städtebauliches Modellprojekt und Ideenwettbewerb 1998/99 für die Region Niederlausitz. Dokumentation, hrsg. vom Kulturkreis der deutschen Wirtschaft im BDI, o.O., 2000
[5] BMVBS (Autor Janos Brenner): Eigentümerstandortgemeinschaften. In: planerIn 3/12, S. 45
[6] Wolfgang Kil: Ein Übertritt. Von der Brache zur Adresse. In: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung: Jugend belebt Leerstand. Berlin 2013, S. 85
[7] „Pioniere, die angekommen sind“ In: BBSR (Hrsg.): Offene Räume in der Stadtentwicklung. Leerstand – Zwischennutzung – Umnutzung. stadt:pilot spezial. Juni 2012. S. 42 ff.
[8] Ebd.
[9] Daniel Große: Ein Wächterhaus hat fertig. In Leipziger Volkszeitung vom 26.05.2012
[10] Ebd.
[11] Zitate von der Pinnwand des Werkstattgesprächs „Strategien zum Umgang mit Leerstand in der Stadtentwicklung“, Leipzig, 22. bis 24. September 2011. In: BBSR (Hrsg.): Offene Räume … a.a.O.
[12] Philipp Oswalt, Klaus Overmeyer, Philipp Misselwitz (Hrsg.): Urban Catalyst. Mit Zwischennutzungen Stadt entwickeln. Dom Publishers, Berlin 2013
[13] Michael Ziehl, Sarah Oßwald, Oliver Hasemann, Daniel Schnier (Hrsg.): Second Hand Spaces. Über das Recyceln von Orten im städtischen Wandel. Jovis Verlag, Berlin 2012
[14] Thomas Busch von der Stiftung „Fabrik für Kultur und Stadtteil“ Düren, wie Anm. 10
[15] Klaus Overmeyer: Zwischennutzung ff. In: BBSR (Hrsg.): Offene Räume … a.a.O., S. 38. ff.
[16] Hartmut Häußermann im Gespräch, in Henning Sußebach: Bionade-Biedermeier. In: DIE ZEIT vom 8.11.2007
[17] Wolfram Kempe: Niemandsland. In: Prenzlberger Stimme, 14. Oktober 2011